Rozważając temat zakupu nieruchomości w Polsce należy zauważyć, że w chwili obecnej w związku z zatrzymaniem się wciąż rosnącego w ostatnim czasie popytu na nieruchomości w naszym kraju, zakup mieszkania czy domu jest inwestycją tańszą niż jeszcze kilka miesięcy temu. Widać to zwłaszcza na rynku pierwotnym, jednak także i ceny mieszkań na rynku wtórnym już w tej chwili nieznacznie spadły.

Decydując się na kupno nieruchomości w Polsce nie można zapomnieć o kilku podstawowych czynnościach nieodzownych przy dokonywaniu tego typu transakcji a mających zapewnić ich bezpieczeństwo dla nas jako osób inwestujących spory wszak kapitał.

Po dokonaniu wyboru nieruchomości, należy przystąpić do sprawdzenia jej stanu prawnego. Większość nieruchomości posiada założoną księgę wieczystą, która prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Dla nieruchomości, które nie posiadają założonych ksiąg wieczystych prowadzone są zbiory dokumentów odzwierciedlające ich stan prawny. Należy zauważyć, że obecnie w Polsce prowadzony jest proces migracji ksiąg wieczystych, co oznacza, że sądy przechodzą do elektronicznych wersji ksiąg, co z kolei znacznie przyspiesza i ułatwia procedurę zapoznawania się z ich treścią. Na podstawie treści księgi wieczystej należy ustalić, czy osoba zamierzająca przedmiotową nieruchomość zbyć jest właścicielem nieruchomości. Tylko bowiem z właścicielem lub osobą należycie przez właściciela umocowaną można zawrzeć ważną umowę sprzedaży nieruchomości.
Ponadto należy upewnić się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Hipoteka stanowi zabezpieczenie należności pieniężnych i osoba, na rzecz, której hipoteka jest wpisana może zaspokoić się z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości, co więcej może zaspokoić się przed wierzycielami osobistymi właściciela. Z tego też względu koniecznym jest pozyskanie informacji, czy nieruchomość, którą zamierzamy nabyć jest wolna od tego typu obciążeń. Informację na temat hipotek zawiera dział IV księgi wieczystej. Przed zawarciem umowy należy także upewnić się, czy nieruchomość nie jest obciążona innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami osób trzecich np. służebnościami, które mogą być służebnościami gruntowymi bądź osobistymi. Przykładem takiego obciążenia może być służebność mieszkania, zgodnie, z którą konkretnie określona osoba ma prawo do zajmowania na przykład dożywotnio określonej części nieruchomości. Informacje o pozostałych obok hipoteki ograniczonych prawach rzeczowych a także innych ograniczeniach nieruchomości zawiera z kolei dział III księgi wieczystej. Obok powyższego księgi wieczyste zawierają wszelkie informacje, które kształtują całościowy obraz nieruchomości, którą zamierzamy nabyć.

Często zdarza się, że po podjęciu decyzji o zamiarze nabycia nieruchomości nie można jednak od razu dokonać transakcji. Może to być spowodowane oczekiwaniem na decyzję kredytową, istnieniem prawa pierwokupu rzeczonej nieruchomości etc. W takiej sytuacji koniecznym dla zabezpieczenia po naszej stronie realizacji umowy celowym jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która może być gwarantem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. W sytuacji, gdy sprzedający (zobowiązany) uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może, bowiem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jednak, aby umowa przedwstępna odniosła taki skutek, musi czynić zadość konkretnym wskazanym przez ustawodawcę wymaganiom, tj. powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem istotnym w rozumieniu art. 389 §1 k.c., tj. przepisu ustalającego wymogi dla umowy przedwstępnej) oraz musi zostać zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umiejętnie sformułowana umowa przedwstępna pozwoli skutecznie dochodzić naszych praw przed sądem.

Inną formą umowy jest umowa zawierana z deweloperem. W tym miejscu można jedynie podkreślić, że wbrew pozorom stwarzanym przez firmy deweloperskie umowę taką można a nawet należy negocjować.

Strony postanawiają często w umowie przedwstępnej, że nabywca przekaże zbywcy określoną kwotę. Istotnym jest czy kwota ta będzie zadatkiem, który ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, czy zaliczką, która stanowi formę zapłaty części ceny przed realizacją umowy. Na gruncie tylko tych dwóch pojęć rodzą się nieraz długotrwałe i skomplikowane procesy sądowe, dlatego warto zadbać już na etapie tworzenia umowy o jej brzmienie w pełni odzwierciedlające nasze zamiary.

Jeżeli nieruchomość nabywamy w ramach zakupu przedsiębiorstwa, jego zorganizowanej części, bądź składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą musimy pamiętać o tym, że możemy odpowiadać całym swoim majątkiem solidarnie ze zbywcą (odpowiedzialność ograniczona jest wartością zakupu) za zaległości podatkowe zbywcy związane z prowadzoną działalnością gospodarczą a powstałe do dnia nabycia (art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r.Ordynacja podatkowa, Dz. U. 1997, Nr 137, poz. 926). Od obowiązku tego możemy się uwolnić w przypadku uzyskania za zgodą zbywcy zaświadczeń od organów skarbowych o stanie zaległości podatkowych zbywającego - w trybie art. 306g ordynacji podatkowej. Pomylenie takich zaświadczeń z normalnie uzyskiwanymi przez podatnika zaświadczeniami o niezaleganiu w podatkach może mieć poważne konsekwencje, albowiem te drugie nie chronią nabywcy przed opisaną odpowiedzialnością. Podobne do opisanych powyżej skutków mogą mieć zaległości zbywcy z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne. Od dnia uzyskania zaświadczenia do dnia zbycia nie powinno upłynąć więcej niż 30 dni w przypadku zbycia całości przedsiębiorstwa lub jego części oraz więcej niż 3 dni w przypadku zbycia składników majątku.

Nie sposób omówić tu wszystkich koniecznych kroków oraz ewentualnych pułapek czyhających na nabywców nieruchomości. Dlatego w razie jakiejkolwiek wątpliwości powstałej przy realizowaniu transakcji zakupu nieruchomości stanowczo rekomenduję kontakt bądź z ekspertem z zakresu rynku nieruchomości bądź też z prawnikiem (w zależności od charakteru wątpliwości). Z długoletniego mojego doświadczenia w zakresie obsługi spraw z zakresu sprzedaży nieruchomości wynika bowiem, że zdecydowanie bezpieczniejsze oraz tańsze dla nabywcy jest zadbanie o wszystkie hipotetyczne komplikacje jeszcze przed dokonaniem transakcji sprzedaży nieruchomości niż późniejsza walka o sprawiedliwe rozsądzenie sporu przez sąd.<p>

http://www.polishproperty.eu